Os fundos imobiliários (FII) é o sexto tipo de fundo em volume de investimentos no Brasil, possuindo em dezembro de 2019, apenas 2,1% do total de R$ 5,4 trilhões de patrimônio dos fundos financeiros no Brasil.
Esse colossal volume de R$ 5,4 trilhões dos investimentos em fundos financeiros no país já é hoje superior a 80% do PIB do Brasil e com a perspectiva de quem em até cinco anos, supere o PIB total do país, considerando o ritmo de crescimento anual.
Portanto, os investimentos em FII de R$ 113 bilhões ainda são pequenos diante do total de patrimônio dos outros fundos, em especial, o Renda Fixa; Ações; Multimercados (Hedge); FIP e FIDC), mas o patrimônio dos FII vem crescendo mais que os demais. Em relação ao volume total de investimentos de todos os fundos financeiros no Brasil, eles saíram de 1,4% em 2017 para 2,1% em 2019.
Este é um dos motivos pelos quais tenho acompanhado com maior atenção a evolução dos fundos imobiliários, assim como suas estratégias no movimento desta fração do capital no Brasil, em relação ao conjunto dos fundos financeiros. A outra razão é essa extraordinária e crescente participação de investidores pessoas físicas neste tipo de fundo.
Os fundos imobiliários vendem a ideia de que suas cotas são mais vantajosas do que a compra de imóvel para investimentos. Hoje, esses papeis (cotas) possuem enorme liquidez em relação as atuais dificuldades para vender um imóvel diretamente. Assim, os FIIs evitam os custos e o trabalho dos seus proprietários com manutenção, registros (cartório), impostos e os rendimentos das cotas dos fundos (taxa de retorno ou dividend yeld) costumam ser pagas mensalmente (como se fossem aluguéis) e estão aumentando com a redução das taxas de vacâncias dos imóveis. Além disso os rendimentos são isentos de tributação. É muito provável que tudo isso explique o enorme crescimento dos investimentos de pessoas físicas (CPF) em cotas de fundos imobiliários, que pode refletir a migração dos antigos investidores na poupança.
Um olhar mais apurado sobre essa evolução no período dos últimos três anos (2017 a 2019), mostra em destaque uma maior participação das Pessoas Físicas (CPFs) no total depositado em FII.
Em 2017, 120 mil pessoas (CPFs) investiam em FII, já em dezembro de 2019, segundo a B3, um universo de 640,8 mil pessoas eram investidores em FII, equivalentes a 59% de todo o dinheiro investido em FII no país. Em agosto de 2019, só a gestora ligada ao BTG possuía R$ 19 bilhões em FII. (Valor, 07/08/2019, P.C8)
Abaixo um quadro sobre a evolução dos investimentos em Fundos Imobiliários (FII) no Brasil, a participação das pessoas físicas neste investimento e a relação dos investimentos em FII em relação ao patrimônio total de todos os fundos financeiros no Brasil no período mais recente entre 2017 e 2019.
Portanto, os investimentos em FII de R$ 113 bilhões ainda são pequenos diante do total de patrimônio dos outros fundos, em especial, o Renda Fixa; Ações; Multimercados (Hedge); FIP e FIDC), mas o patrimônio dos FII vem crescendo mais que os demais. Em relação ao volume total de investimentos de todos os fundos financeiros no Brasil, eles saíram de 1,4% em 2017 para 2,1% em 2019.
Este é um dos motivos pelos quais tenho acompanhado com maior atenção a evolução dos fundos imobiliários, assim como suas estratégias no movimento desta fração do capital no Brasil, em relação ao conjunto dos fundos financeiros. A outra razão é essa extraordinária e crescente participação de investidores pessoas físicas neste tipo de fundo.
Os fundos imobiliários vendem a ideia de que suas cotas são mais vantajosas do que a compra de imóvel para investimentos. Hoje, esses papeis (cotas) possuem enorme liquidez em relação as atuais dificuldades para vender um imóvel diretamente. Assim, os FIIs evitam os custos e o trabalho dos seus proprietários com manutenção, registros (cartório), impostos e os rendimentos das cotas dos fundos (taxa de retorno ou dividend yeld) costumam ser pagas mensalmente (como se fossem aluguéis) e estão aumentando com a redução das taxas de vacâncias dos imóveis. Além disso os rendimentos são isentos de tributação. É muito provável que tudo isso explique o enorme crescimento dos investimentos de pessoas físicas (CPF) em cotas de fundos imobiliários, que pode refletir a migração dos antigos investidores na poupança.
Um olhar mais apurado sobre essa evolução no período dos últimos três anos (2017 a 2019), mostra em destaque uma maior participação das Pessoas Físicas (CPFs) no total depositado em FII.
Em 2017, 120 mil pessoas (CPFs) investiam em FII, já em dezembro de 2019, segundo a B3, um universo de 640,8 mil pessoas eram investidores em FII, equivalentes a 59% de todo o dinheiro investido em FII no país. Em agosto de 2019, só a gestora ligada ao BTG possuía R$ 19 bilhões em FII. (Valor, 07/08/2019, P.C8)
Abaixo um quadro sobre a evolução dos investimentos em Fundos Imobiliários (FII) no Brasil, a participação das pessoas físicas neste investimento e a relação dos investimentos em FII em relação ao patrimônio total de todos os fundos financeiros no Brasil no período mais recente entre 2017 e 2019.
Essa relação financeira entre construção civil (moradia, prédios comerciais, shoppings, galpões e outros) e os investimentos destes fundos imobiliários ajuda a explicar a força do setor imobiliário sobre a valorização e uso do solo, a legislação urbana (planos diretores e zoneamento/perímetro urbano) e sobre o poder políticos de prefeitos e governadores.
Numa escala ainda mais geral, esses movimentos reforçam o que já apontávamos no livro A "indústria" dos fundos financeiros, para uma espécie de "capitalismo de acionistas" que segue dirigindo a produção material imbricada ao capital financeiro, com um aumento colossal e crescente da captura da renda do trabalho (produção material e real). Seguiremos acompanhando.
PS.: Atualizado às 21:22 e 21:38: Para breve acréscimo no texto.
PS.: Atualizado às 21:46: Ainda sobre o assunto vale complementar que existe um estímulo para tornar o mercado de títulos imobiliários ainda mais atrativos no Brasil. Até aqui boa parte destes investimentos no setor imobiliário vinha dos recursos da Poupança e do FGTS. Agora a ideia é ampliar o espaço para os FII. O mercado, apoiado no Guedes, espera aumentar a participação do crédito imobiliário no PIB brasileiro. Hoje ele está na faixa dos 9%, metade do percentual de participação no Chile e ainda mais inferior à participação do capital imobiliário no PIB americano que ultrapassa 50%. Aí sim, teríamos uma inundação que não tem como ser implantada no Brasil.
Numa escala ainda mais geral, esses movimentos reforçam o que já apontávamos no livro A "indústria" dos fundos financeiros, para uma espécie de "capitalismo de acionistas" que segue dirigindo a produção material imbricada ao capital financeiro, com um aumento colossal e crescente da captura da renda do trabalho (produção material e real). Seguiremos acompanhando.
PS.: Atualizado às 21:22 e 21:38: Para breve acréscimo no texto.
PS.: Atualizado às 21:46: Ainda sobre o assunto vale complementar que existe um estímulo para tornar o mercado de títulos imobiliários ainda mais atrativos no Brasil. Até aqui boa parte destes investimentos no setor imobiliário vinha dos recursos da Poupança e do FGTS. Agora a ideia é ampliar o espaço para os FII. O mercado, apoiado no Guedes, espera aumentar a participação do crédito imobiliário no PIB brasileiro. Hoje ele está na faixa dos 9%, metade do percentual de participação no Chile e ainda mais inferior à participação do capital imobiliário no PIB americano que ultrapassa 50%. Aí sim, teríamos uma inundação que não tem como ser implantada no Brasil.
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